ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ 'BBB' โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานที่เป็นที่ยอมรับของบริษัทในการก่อสร้างโครงการอาคารสูง รวมถึงความสามารถในการทำกำไรที่สม่ำเสมอ และสภาพคล่องทางการเงินที่เพียงพอ ทว่าจุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากความเสี่ยงที่อยู่ในระดับสูงจากการกระจุกตัวของลูกค้า ตลอดจนธรรมชาติที่ผันผวนและมีการแข่งขันที่รุนแรงของธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง การประเมินอันดับเครดิตยังพิจารณารวมไปถึงการขยายกิจการเชิงรุกสู่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะส่งผลให้บริษัทมีภาระหนี้เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วและเผชิญกับความเสี่ยงจากการดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

มีผลงานเป็นที่ยอมรับ

     สถานะทางธุรกิจของบริษัทเป็นที่ยอมรับจากการมีผลงานที่ยาวนานในงานก่อสร้างอาคารสูงจำนวนมาก เช่น อาคารที่พักอาศัย คอนโดมิเนียม อาคารเพื่อการพาณิชย์ โรงแรม และโรงงานอุตสาหกรรม

       บริษัทก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ เป็นส่วนใหญ่และในพื้นที่ที่มีทำเลที่ดีนอกเขตเมือง บริษัทมีกลุ่มลูกค้าที่เป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงซึ่งส่วนใหญ่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

      จากการที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมากในแต่ละปีจึงทำให้บริษัทได้รับงานก่อสร้างจากผู้ประกอบการดังกล่าวหลายราย โดยมูลค่างานที่บริษัทได้รับการว่าจ้างจะอยู่ที่ระดับ 4,000-8,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2555-2560 ในขณะที่ในปี 2561 บริษัทได้ลงนามในสัญญางานใหม่แล้วที่มูลค่าประมาณ 3,800 ล้านบาท

ความสามารถในการทำกำไรที่แข็งแกร่ง

     บริษัทใช้เทคโนโลยีการก่อสร้างด้วยระบบ Pre-cast ซึ่งช่วยให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนและระยะเวลาก่อสร้างได้ตามแผน ทั้งนี้ ทั้งต้นทุนและระยะเวลาก่อสร้างถือว่าเป็นปัจจัยแห่งความสำเร็จของบริษัท โดยทั่วไปแล้วบริษัทจะรับงานใหม่ในโครงการที่มีมูลค่าเหมาะสมกับต้นทุนและสามารถสร้างกำไรให้แก่บริษัท จึงทำให้บริษัทสามารถรักษาการทำกำไรที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งบริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นในธุรกิจรับเหมาก่อสร้างสูงกว่า 10%

      ผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2561 ดีกว่าประมาณการของทริสเรทติ้ง ถึงแม้ว่ารายได้จะต่ำกว่าที่คาดโดยบริษัทมีรายได้ในปี 2561 อยู่ที่ 3,900 ล้านบาทซึ่งลดลง 13% จากปีก่อน แต่บริษัทก็มีอัตรากำไรขั้นต้นเพิ่มขึ้นเป็น 18% ในปี 2561 จากระดับ 14%-15% ในช่วงปี 2558-2560 นับว่าบริษัทสามารถทำอัตรากำไรขั้นต้นได้สูงกว่าบริษัทรับเหมาก่อสร้างที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ด้วยกัน ส่งผลให้บริษัทมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 510 ล้านบาทในปี 2561

มีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของลูกค้าอยู่ในระดับสูง

       โครงการก่อสร้างที่บริษัทได้รับมาเกือบทั้งหมดเป็นงานก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม รายได้ของบริษัทต้องพึ่งพาลูกค้ารายใหญ่จำนวนน้อยราย โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา รายได้ส่วนใหญ่ของบริษัทมาจากลูกค้า 4 ราย คือ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มูลนิธิวัดพระธรรมกาย บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งแต่ละรายสร้างรายได้ให้แก่บริษัทคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 20%-35% ของรายได้รวมต่อปี ณ สิ้นปี 2561 บริษัทมีมูลค่างานรอส่งมอบ (Backlog) จำนวน 8,100 ล้านบาท บริษัทมีลูกค้ารายใหญ่ที่สุด 2 รายคือบริษัท

      อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และ บริษัท เคเคพี ทาวเวอร์ จำกัด ซึ่งมูลค่างานของลูกค้าทั้ง 2 รายนี้มีสัดส่วนถึง 66% ของมูลค่างานรอส่งมอบทั้งหมดของบริษัท ทั้งนี้ ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวจากการมีลูกค้าน้อยรายจะส่งผลลบต่ออันดับเครดิตของบริษัท อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงดังกล่าวถูกลดทอนลงเนื่องจากความเสี่ยงของการไม่ได้รับชำระเงินจากลูกค้าหลักอยู่ในระดับที่ยอมรับได้

       อันดับเครดิตยังมีข้อจำกัดจากธรรมชาติที่ผันผวนของธุรกิจรับเหมาก่อสร้างอีกด้วย ในขณะที่วงจรธุรกิจรับเหมาก่อสร้างก็มีอิทธิพลมาจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนใหญ่โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ความต้องการคอนโดมิเนียมลดลงซึ่งจะกระทบกับรายได้ของบริษัท นอกจากนี้ การแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจรับเหมาก่อสร้างก็ยังเป็นปัจจัยลบต่อการดำเนินงานของบริษัทด้วยเช่นกัน

การขยายกิจการสู่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

      บริษัทกลับเข้าสู่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งภายหลังจากที่ได้ขายบริษัทย่อยรายสำคัญคือ บริษัท บิลท์ แลนด์ จำกัด (มหาชน) ออกไป บริษัทได้ก่อตั้ง บริษัท พรีบิลท์ โฮลดิ้ง จำกัด เพื่อให้เป็นบริษัทโฮลดิ้งที่ทำหน้าที่ลงทุนและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยผ่านกิจการร่วมค้าร่วมกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ นอกจากนี้ บริษัทยังได้ตั้ง บริษัท อีส แอม อาร์ จำกัด เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทเองอีกด้วย

       บริษัทมีแผนจะขยายกิจการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเชิงรุกเป็นอย่างมากซึ่งเกินกว่าความคาดหมายของทริสเรทติ้ง

      ณ สิ้นปี 2561 บริษัทพรีบิลท์โฮลดิ้งได้ลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการและบ้านเดี่ยวอีก 1 โครงการด้วยมูลค่ารวมประมาณ 5,200 ล้านบาท และในปีนี้บริษัทอีสแอมอาร์ก็วางแผนจะเปิดขายคอนโดมิเนียม 2 โครงการและบ้านเดี่ยวอีก 1 โครงการด้วยมูลค่ารวมประมาณ 4,300 ล้านบาท ปัจจุบันโครงการที่ใหญ่ที่สุดของบริษัทคือโครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 24 ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท ในช่วง 3 ปีข้างหน้าบริษัทอีสแอมอาร์ยังวางแผนจะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยมูลค่า 3,000-4,000 ล้านบาทต่อปีและตั้งงบประมาณซื้อที่ดินไว้ที่ 1,000 ล้านบาทต่อปีอีกด้วย

      ทริสเรทติ้ง มีมุมมองว่าธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะช่วยเพิ่มรายได้และกำไรให้แก่บริษัท การมีจุดแข็งในงานก่อสร้างจะช่วยให้บริษัทได้รับงานจากโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทได้ร่วมลงทุนไว้ ยิ่งกว่านั้น บริษัทจะมีกำไรจากทั้งการขายอสังหาริมทรัพย์และกำไรจากงานรับเหมาก่อสร้างด้วย ในระยะต่อไปบริษัทจะมีรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่มากนักในปี 2562 แต่รายได้จะเพิ่มขึ้นเกินกว่า 1,000 ล้านบาทต่อปีตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป

เผชิญความเสี่ยงในการดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น

      ความเสี่ยงจากการดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นประเด็นกังวลต่ออันดับเครดิตของบริษัท ทั้งนี้ บริษัทอาจต้องเผชิญกับความเสี่ยงหลายๆ ด้านไม่ว่าจะเป็น ปริมาณคอนโดมิเนียมที่ล้นตลาด มาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดยิ่งขึ้น และความต้องการที่อยู่อาศัยในสินค้าระดับบนที่ต่ำกว่าคาด ในขณะที่ชื่อเสียงของแบรนด์สินค้าของบริษัทที่ยังไม่เป็นที่รู้จักนั้น

      ทริสเรทติ้ง มองว่าบริษัทน่าจะต้องนำเสนอสินค้าที่ตรงกับความต้องการของลูกค้าและมีระดับราคาที่แข่งขันได้มากกว่านี้ ทั้งนี้ ด้วยสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดที่อยู่อาศัย บริษัทอาจจะได้รับผลกระทบจากโครงการที่มียอดขายช้า

      การเติบโตอย่างรวดเร็วของบริษัทนำมาซึ่งภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นถึงระดับ 20.6% ในปี 2561 จากการซื้อที่ดินจำนวนมากเป็นส่วนใหญ่ จากการที่บริษัทดำเนินการตามแผนการเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะเพิ่มสูงขึ้น

      ในการประเมินภาระหนี้ของบริษัท ทริสเรทติ้งได้รวมภาระหนี้ของกิจการร่วมค้าเข้าไว้ด้วยเพื่อสะท้อนภาระหนี้ของบริษัทในฐานะผู้ร่วมลงทุนและผู้ค้ำประกัน จากประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าหนี้สินทางการเงินที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทจะเพิ่มไปสู่ระดับประมาณ 3,000-3,500 ล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้าจาก 587 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2561 และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทน่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 55% ในปี 2563 แต่จะค่อย ๆ ลดลงหลังจากที่บริษัทรับรู้รายได้จำนวนมากจากการขายที่อยู่อาศัย

สภาพคล่องทางการเงินที่เพียงพอ

     ถึงแม้ว่า ภาระหนี้จะเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะสามารถสร้างกระแสเงินสดได้ในจำนวนที่มากกว่าจนเพียงพอกับภาระหนี้ที่ก่อไว้ ทริสเรทติ้งประมาณการว่าในช่วงปี 2562-2564 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มกระแสเงินสดจำนวนมากให้แก่บริษัทในช่วงดังกล่าว รายได้หลักจะยังคงมาจากธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม การเติบโตของรายได้และกระแสเงินสดจะมาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายจะเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงการคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดของบริษัทเริ่มส่งมอบและรับรู้เป็นรายได้ ภายใต้ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเป็น 1,100 ล้านบาทในปี 2564 และเงินทุนจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ระดับประมาณ 300-800 ล้านบาทต่อปี

      ทริสเรทติ้ง คาดว่า ระดับของกระแสเงินสดเพื่อรองรับภาระหนี้ของบริษัทจะอ่อนแอลงในปี 2562 และปี 2563 แต่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2564 ซึ่งโดยรวมแล้วอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ในช่วง 12%-24% ในขณะที่กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับเกินกว่า 5 เท่า

      บริษัทมีสภาพคล่องที่แข็งแกร่ง โดยบริษัทมีเงินสดและเงินลงทุนระยะสั้นมูลค่ารวม 749 ล้านบาท ณ เดือนธันวาคม 2561 เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 300 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2561 บริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นสำหรับซื้อที่ดินจำนวน 748 ล้านบาทที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้า โดยบริษัทมีแผนจะแปลงเงินกู้ยืมระยะสั้นนี้ไปเป็นเงินกู้โครงการระยะยาวในภายหลัง

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

•             ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้ประมาณ 4,500-7,000 ล้านบาทในช่วงปี 2562-2564

•             ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 13%-19% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ระดับ 8%-14% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

•             บริษัทจะได้สัญญางานรับเหมาก่อสร้างใหม่ ๆ มูลค่าประมาณ 3,500 ล้านบาทต่อปี

•             บริษัทจะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่า 3,000-4,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564

•             อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อทุน (รวมภาระหนี้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วนการค้ำประกัน) ของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับไม่เกิน 55% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต 'Stable'หรือ 'คงที่'สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะรักษาความสามารถในการแข่งขันในธุรกิจหลักได้อย่างต่อเนื่อง อีกทั้งบริษัทจะรักษาความสามารถในการทำกำไรได้ใกล้เคียงกับประมาณการ บริษัทขยายกิจการไปในธุรกิจที่มีการแข่งขันรุนแรงซึ่งจะส่งผลให้บริษัทมีภาระหนี้ที่สูงขึ้นและเพิ่มความเสี่ยงจากการดำเนินงานให้มีมากขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถสร้างกระแสเงินสดจำนวนมากจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ตามแผน ซึ่งจะทำให้บริษัทสามารถบริหารจัดการภาระหนี้ได้และจะยังคงมีความยืดหยุ่นทางการเงินในระดับที่น่าพอใจ

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

      อันดับเครดิตยังไม่มีแนวโน้มที่จะมีการปรับเพิ่มในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า ส่วนปัจจัยที่จะช่วยสนับสนุนการปรับเพิ่มอันดับเครดิตได้นั้นมี 2 ประการคือ รายได้และความสามารถในการทำกำไรที่ปรับสูงขึ้นเป็นระยะเวลานานอย่างต่อเนื่องประการหนึ่ง และภาระหนี้ที่ได้รับการบริหารจัดการอย่างระมัดระวังอีกประการหนึ่ง

      ในทางกลับกัน อันดับเครดิต/และหรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงได้หากบริษัทสูญเสียความสามารถในการแข่งขัน หรือในกรณีที่รายได้และความสามารถในการทำกำไรลดลง หรือหากการลงทุนในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทำให้ระดับภาระหนี้เพิ่มสูงขึ้นและทำให้โครงสร้างทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมาก

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561

- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 31 ตุลาคม 2550

บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) (PREB)

อันดับเครดิตองค์กร:             BBB

แนวโน้มอันดับเครดิต:           Stable

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com

ติดต่อ This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500

        บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้

       ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html

Click Donate Support Web