ทริสเรทติ้ง เพิ่มอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เป็นระดับ 'BBB' จากเดิมที่ระดับ 'BBB-' โดยอันดับเครดิตที่ปรับเพิ่มขึ้นสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดของบริษัทที่แข็งแกร่งขึ้นในขณะที่บริษัทยังคงรักษาความสามารถในการทำกำไรที่สูงเอาไว้ได้ ทั้งนี้ คาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะเพิ่มขึ้นแต่ก็ไม่น่าจะสูงจากระดับปัจจุบันอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทยังคงมีสภาพคล่องในการชำระหนี้ที่น่าพอใจ นอกจากนี้ การลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งในกิจการร่วมค้ากับ Hankyu Group ก็น่าจะช่วยลดความต้องการแหล่งเงินทุนในช่วงการขยายธุรกิจได้อีกด้วย

      การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลอดจนผลกระทบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และหนี้ภาคครัวเรือนในระดับสูงที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางด้วย

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งขึ้น

      ทริสเรทติ้ง เชื่อว่า บริษัทจะสามารถเพิ่มสถานะทางการตลาดในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำได้ ฐานรายได้ของบริษัทเติบโตเป็นประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาทในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาจาก 1,700-2,700 ล้านบาทในช่วงปี 2555-2558 กำไรสุทธิก็ปรับดีขึ้นเป็น 700-800 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2560 จากประมาณ 250-450 ล้านบาทในช่วงปี 2555-2558 ทั้งนี้ การขยายธุรกิจไปยังคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่สูงขึ้น (ระดับราคามากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.)) ในแบรนด์ PITI และ The Niche Pride ช่วยขยายฐานลูกค้าให้กว้างขึ้น

      ยอดขายของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างมากเป็น 6,322 ล้านบาทในปี 2560 และ 10,168 ล้านบาทในปี 2561 จาก 3,700-3,800 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2558-2559 ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2561 บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้จำนวน 10,200 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยยอดขายรอการรับรู้รายได้จากโครงการของบริษัทเองจำนวน 1,700 ล้านบาทและจากโครงการร่วมทุนจำนวน 8,500 ล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าการซื้อหุ้นในสัดส่วน 55% ใน บริษัท พราววานิจ จำกัด ซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรจะช่วยเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดในบ้านจัดสรรในต่างจังหวัดให้แก่บริษัทได้อีกด้วย นอกจากนี้ การซื้อหุ้นในสัดส่วน 76% ใน บริษัท แอคคิวท์เรียลตี้ จำกัด ซึ่งเป็นตัวแทนขายและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะช่วยเพิ่มยอดขายในประเทศและต่างประเทศให้กับบริษัท และสนับสนุนงานบริการหลังการขายได้อีกทางด้วย

      ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเป็น 6,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 โดยคาดว่าสัดส่วนรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทจะลดลงเนื่องจากบริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุนมากขึ้นตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป ในขณะที่สัดส่วนรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 30%-40% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2562-2564

ความสามารถในการทำกำไรสูงกว่าค่าเฉลี่ย

      ในมุมมองของทริสเรทติ้ง บริษัทน่าจะรักษาความสามารถในการทำกำไรที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ความสามารถในการควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างและการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมน่าจะช่วยให้บริษัทมีอัตรากำไรในระดับที่ค่อนข้างสูง บริษัทมีอัตรากำไรจากการดำเนินงานอยู่ในช่วง 20%-29% ในช่วงปี 2557 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2561 ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่ 15%-17% บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ระดับ 14%-19% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2559 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2561 เปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่ระดับ 10% ทั้งนี้ บริษัทจะเริ่มรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุนตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นไป ซึ่งบริษัทจะได้รับส่วนแบ่งกำไรมากขึ้นจากโครงการเหล่านี้ และยังช่วยเพิ่มอัตรากำไรสุทธิในช่วง 3 ปีข้างหน้าอีกด้วย

      ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่และต้นทุนค่าที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น แต่กระนั้นก็ตาม บริษัทควรรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่ระดับสูงกว่า 20% และอัตรากำไรสุทธิที่ระดับสูงกว่า 10% เอาไว้ได้ในช่วงปี 2562-2564

ภาระหนี้อยู่ในช่วงขาขึ้น แต่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนควรอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 60%

      ทริสเรทติ้ง คาดว่า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 60% ในช่วงการขยายธุรกิจ ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 20,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 โดยส่วนใหญ่ของโครงการเปิดใหม่จะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุน นอกจากนี้ บริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นกว่าในอดีตเพื่อสร้างความสมดุลระหว่างโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะใช้งบประมาณจำนวน 400-500 ล้านบาทต่อปีในการซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการของบริษัทเองและจะใช้เงินลงทุนจำนวน 2,000-2,600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 ในโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุน

      แม้ว่า การร่วมทุนกับพันธมิตรจะช่วยบรรเทาความต้องการเงินทุนได้ส่วนหนึ่ง แต่บริษัทก็ยังต้องการแหล่งเงินทุนจำนวนมากเพื่อการขยายธุรกิจให้เติบโตตามแผน ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อทุนของบริษัทจะเพิ่มสูงขึ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม บริษัทควรจะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 60% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ระดับต่ำกว่า 1.5 เท่าเอาไว้ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่า อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทอาจลดลงต่ำกว่า 10% ในปี 2562 แต่น่าจะปรับตัวดีขึ้นหลังจากนั้น

เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่อาจทำให้ยอดขายชะลอตัว

       ทริสเรทติ้ง คาดว่า การนำเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่ของ ธปท. ซึ่งจะเริ่มบังคับใช้ในเดือนเมษายน 2562 นั้นจะส่งผลกระทบต่อยอดขายคอนโดมิเนียมในระยะสั้น ภายใต้เกณฑ์ใหม่นี้ ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้ไม่เกิน 70%-80% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไป ซึ่งลดลงจากเดิมที่สามารถกู้ได้ถึง 90%-100% ของมูลค่าหลักประกัน ดังนั้น บริษัทอาจจะต้องยืดการผ่อนดาวน์ให้แก่ผู้ซื้อบ้านบางราย ทั้งนี้ ความล่าช้าในการส่งมอบก็จะกระทบต่อการรับรู้รายได้ของบริษัทในช่วงครึ่งหลังของปี 2562

      อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่ลดลงสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไปนั้นจะเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการในระยะยาว โดยเกณฑ์ใหม่ที่นำมาใช้นี้จะช่วยลดการเก็งกำไรและเพิ่มความแข็งแกร่งให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว อย่างไรก็ตาม บริษัทยังคงรอดูผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว โดยบริษัทอาจเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไปหากเกณฑ์ใหม่ดังกล่าวส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญและทำให้มีสินค้าคงเหลือสะสมเพิ่มสูงขึ้น

ความเสี่ยงจากความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย

      แม้ว่า ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท ดังนั้น บริษัทจึงควรบริหารจัดการการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวังเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในแต่ละกลุ่ม

      แผนของบริษัทในการขยายสินค้าที่อยู่อาศัยไปยังกลุ่มสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นจะช่วยลดอัตราการปฎิเสธการให้สินเชื่อจากธนาคารลง อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาสูงก็ยิ่งทวีความรุนแรงมากขึ้นเนื่องจากมีผู้ประกอบการที่ขยายมาสู่ตลาดนี้มากขึ้นเช่นกัน

สภาพคล่องที่เพียงพอ

        สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทยังคงมีเพียงพอ โดย ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดจำนวน 837 ล้านบาทและมีวงเงินกู้จากสถาบ้นการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีก 6,300 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 700 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2,751 ล้านบาท ซึ่งหลัก ๆ ประกอบด้วยภาระการชำระคืนหนี้หุ้นกู้จำนวน 1,446 ล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงิน 791 ล้านบาท และตั๋วแลกเงินอีก 500 ล้านบาท

      บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนด ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นซึ่งเป็นเงินกู้ที่ใช้ซื้อที่ดินจะถูกแปลงเป็นเงินกู้ระยะยาวสำหรับโครงการในภายหลัง นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะต่ออายุหรือจ่ายชำระคืนตั๋วแลกเงินระยะสั้นซึ่งขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดในช่วงเวลานั้นด้วย อย่างไรก็ตาม บริษัทมีนโยบายที่จะรักษาสัดส่วนของตั๋วแลกเงินระยะสั้นเอาไว้ในสัดส่วนไม่เกิน 10% ของภาระหนี้รวม ในการนี้ บริษัทมีวงเงินสำรองจากสถาบันการเงินที่เพียงพอสำหรับชำระคืนตั๋วแลกเงินระยะสั้นคงค้างไว้แล้ว

      ตามเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมที่มีกับธนาคาร บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 1.5 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2561 อัตราส่วนดังกล่าวเท่ากับ 1.27 เท่า ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งมีดังนี้

•             บริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทเองและโครงการร่วมทุนรวมถึงโครงการบ้านจัดสรรซึ่งมีมูลค่าโดยรวมประมาณ 20,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 โดยประมาณ 70% ของโครงการทั้งหมดเป็นโครงการภายใต้การร่วมทุน

•             รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ที่ 6,000 ล้านบาทต่อปี และอัตรากำไรจากการดำเนินงานคาดว่าจะอยู่ในระดับสูงกว่า 20%

•             งบประมาณในการซื้อที่ดินสำหรับโครงการของบริษัทเองอยู่ที่ระดับ 400-500 ล้านบาทต่อปี

•             เงินลงทุนสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุนจะอยู่ที่จำนวน 2,000-2,600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564

แนวโน้มอันดับเครดิต

       แนวโน้มอันดับเครดิต 'Stable' หรือ'คงที่' สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานเป็นไปตามที่บริษัทตั้งเป้าไว้ในช่วงปี 2562-2564 แม้ว่าการแข่งขันที่สูงขึ้นในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัย แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 6,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 ส่วนอัตรากำไรจากการดำเนินงานนั้นคาดว่าจะอยู่ในระดับสูงกว่า 20% การขยายธุรกิจเชิงรุกในช่วง 3 ปีข้างหน้าคาดว่าจะทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม บริษัทน่าจะรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 60% หรืออัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 1.5 เท่า

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

     อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทแตกต่างไปจากที่ประมาณการไว้อย่างมีนัยสำคัญในช่วงเวลาหนึ่ง อย่างไรก็ตาม หากสถานะทางธุรกิจและการเงินของบริษัทดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากที่คาดการณ์ไว้ก็อาจส่งผลบวกต่ออันดับเครดิตได้

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561

- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 31 ตุลาคม 2550

บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA)

อันดับเครดิตองค์กร:             BBB

แนวโน้มอันดับเครดิต:           Stable

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com

ติดต่อ This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500

          บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้

         ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html

Click Donate Support Web